개발행위허가 주요내용(국계법 제56조)

재정비촉진구역 지정에 관한 사항

주거지역 : 180㎡초과, 상업지역 : 200㎡초과

질문. 도시재정비촉진사업과 기존 재개발, 재건축사업과의 차이점은 ?

기존의 재개발, 재건축사업은 소규모 구역단위의 아파트 건립 중심으로 개별적으로 분산되어 개발됨에 따라 도로, 공원, 주차장등 도시기반시설 확보가 어려움은 물론 주변지역과의 정합성이 고려되지 않은 계획이었으나, 도시재정비촉진사업은 적정 생활권역 단위로 광역적으로 계획하여 체계적으로 사업을 추진함으로써 주거환경개선, 기반시설의 충분한 확보를 통하여 도시기능을 회복하기 위한 사업입니다.

질문. 촉진사업 완료 시까지 소요 기간은 ?

도시재정비촉진사업은 지구지정⇒촉진계획수립⇒개별사업시행⇒준공 등 순서로 진행되며, 기존 재건축·재개발사업이 건설경기 활성화 등 정상적으로 진행되었을 때 대략 4~5년 정도의 사업기간이 소요(예상)되나, 최근 부동산 경기 침체 등 제반사항 및 관련법령상 절차등을 감안할 때 촉진사업은 준공시까지 최소한 8~10년 정도 기간이 소요될 것으로 예상하고 있습니다.

질문. 보상은 언제쯤 가능한지 ?

산격·대현재정비촉진지구는 서울시 일부 뉴타운[예)은평 뉴타운]처럼 공영방식[공공에서 토지등을 일괄 매수·보상]으로 개발되는 것이 아니며, 행정기관이 주도하여 촉진계획수립 및 결정고시 이후에는 민간주도로 주민들이 스스로 조합을 설립하여 사업을 진행하는 관리처분 방식이므로 원칙적으로 보상은 없습니다.

질문. 촉진사업 구역내 주민들 의견은 어떻게 반영되는지 ?

촉진사업에 대한 주민의사 반영등을 위해 후보지 구역내 토지등소유자 2/3이상 동의를 득하여 지구지정 신청토록 규정하고 있으며(대구시 지침), 촉진지구의 지정(변경) 신청시 주민공람(14일이상) 및 지방의회 의견 청취, 촉진계획의 수립(변경) 시에는 주민공람(14일이상), 지방의회 의견청취 후 공청회 개최 등을 통하여 제시된 의견들을 수렴하여 수정, 보완 등 검토과정을 거쳐 반영됩니다.

질문. 도시재정비촉진계획은 어떻게 수립되는지 ?

촉진계획은 대구시에서 위촉한 총괄계획가를 중심으로 분야별 전문가, 전문설계용역회사 등이 함께 수립하고, 수립된 촉진계획(안)에 대해서는 주민설명회 등을 통해 제시된 의견들을 감안하여 보완 및 조정과정을 거친 후 대구시 도시재정비위원회 심의를 거쳐 최종 결정됩니다.

질문. 재정비촉진사업은 어떤 방식으로 진행되는지 ?

재정비촉진계획 수립·결정 이후 촉진구역별로 재개발, 재건축사업 등 각 개별법령에 따라서 추진되며, 주민들이 조합 등을 설립하여 스스로 추진해 나가게 되므로 주민들의 사업에 대한 의지가 매우 중요합니다.

질문. 재정비촉진지구 내 건축행위 등 제한사항에 대하여 ?

재정비촉진지구 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획 결정을 고시한 날까지 지구안에서 국토의계획및이용에관한법률 제56조 규정에 의한 개발행위허가(건축물의 신축, 증축, 개축, 대수선등 건축허가 및 공작물 설치허가 등)를 할 수 없으며, 또한 촉진지구가 지정 고시된 때에는 국계법 제117조 규정에 의한 토지거래에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 봅니다.※ 토지거래계약 허가 대상 면적 ⇒ 주거지역 : 180㎡초과, 상업지역 : 200㎡초과

질문. 재정비촉진지구 내에 토지거래 허가를 제한하는 사유 ?

기반시설이라 함은 국토의계획및이용에관한법률 제2조제6호 규정에 의한 도로, 공원, 주차장 등을 말하는 것으로 설치비용은 사업시행자(조합 등)가 부담 하는 것이 원칙입니다.

질문. 기반시설 설치비용은 누가 부담하게 되는지 ?

기반시설이라 함은 국토의계획및이용에관한법률 제2조제6호 규정에 의한 도로, 공원, 주차장 등을 말하는 것으로 설치비용은 사업시행자(조합 등)가 부담 하는 것이 원칙입니다.

질문. 국비지원으로 주민들에게 주어지는 혜택은 ?

현재 국토해양부에서 구체적인 지원규모 등을 검토 중에 있으며, 관련법령에 따른 국비지원으로 기반시설 설치비용에 대한 주민들의 부담률이 일부 경감될 것으로 예상됩니다.

질문. 촉진지구내 세입자 등을 위한 임대주택 계획은 있는지 ?

관련법상 재정비촉진계획 수립시 세입자 등 재정착을 유도하기 위하여 임대주택 희망수요, 소형분양주택 희망수요 등을 촉진계획에 반영토록 규정하고 있으며, 또한 사업시행자는 세입자의 주거안정을 위하여 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 75%범위 안에서 관련법령 및 시·도조례가 정하는 비율의 임대주택을 공급토록 규정하고 있습니다.

• 재개발사업의 임대주택 공급비율 : 증가되는 용적률의 25%이상(대구시조례)
• 임대주택 중 주거전용면적이 85㎡ 초과 주택비율 : 40%이하(대구시조례)

질문. 촉진지구 안의 주택을 팔고 이사를 하려고 하는 경우 ?

재정비촉진지구 지정고시 이후에는 관련법령에 따른 행위제한(토지거래허가, 개발행위허가 제한)이 있어 주거지역 180㎡초과·상업지역 200㎡초과 등의 토지를 매매하고자 하는 경우 우리구 토지정보과에 오셔서 토지거래허가를 받으셔야 합니다. (※단, 주거지역 180㎡이하, 상업지역 200㎡이하인 경우는 허가 없이 신고만으로 자유롭게 매매하실 수 있습니다.)